Amortizační tabulka

Jak číst amortizační tabulku hypotéky: poměr úroku a jistiny v čase, proč zpočátku platíte hlavně úroky a k čemu se splátkový kalendář hodí v praxi.

Výše úvěru

Kč

Úroková sazba

% p.a.

Doba splácení

let

Amortizační plán anuitního úvěru: splátka je stále stejná, na začátku převažují úroky, ke konci jistina.

Měsíční splátka17 000 Kč

Celkem zaplaceno5 100 046 Kč

Celkem úroky2 100 046 Kč

Amortizační tabulka po rocích

Rok	Zaplaceno celkem	Z toho úroky	Z toho jistina	Zůstatek na konci roku
1.	204 002 Kč	139 321 Kč	64 680 Kč	2 935 320 Kč
2.	204 002 Kč	136 222 Kč	67 780 Kč	2 867 540 Kč
3.	204 002 Kč	132 974 Kč	71 028 Kč	2 796 511 Kč
4.	204 002 Kč	129 570 Kč	74 432 Kč	2 722 080 Kč
5.	204 002 Kč	126 003 Kč	77 999 Kč	2 644 081 Kč
6.	204 002 Kč	122 265 Kč	81 737 Kč	2 562 344 Kč
7.	204 002 Kč	118 348 Kč	85 654 Kč	2 476 691 Kč
8.	204 002 Kč	114 244 Kč	89 758 Kč	2 386 932 Kč
9.	204 002 Kč	109 942 Kč	94 060 Kč	2 292 873 Kč
10.	204 002 Kč	105 435 Kč	98 567 Kč	2 194 306 Kč
11.	204 002 Kč	100 711 Kč	103 290 Kč	2 091 016 Kč
12.	204 002 Kč	95 762 Kč	108 240 Kč	1 982 775 Kč
13.	204 002 Kč	90 575 Kč	113 427 Kč	1 869 348 Kč
14.	204 002 Kč	85 139 Kč	118 863 Kč	1 750 485 Kč
15.	204 002 Kč	79 443 Kč	124 559 Kč	1 625 926 Kč
16.	204 002 Kč	73 474 Kč	130 528 Kč	1 495 398 Kč
17.	204 002 Kč	67 219 Kč	136 783 Kč	1 358 615 Kč
18.	204 002 Kč	60 664 Kč	143 338 Kč	1 215 277 Kč
19.	204 002 Kč	53 795 Kč	150 207 Kč	1 065 070 Kč
20.	204 002 Kč	46 597 Kč	157 405 Kč	907 665 Kč
21.	204 002 Kč	39 054 Kč	164 948 Kč	742 717 Kč
22.	204 002 Kč	31 149 Kč	172 853 Kč	569 865 Kč
23.	204 002 Kč	22 866 Kč	181 136 Kč	388 729 Kč
24.	204 002 Kč	14 186 Kč	189 816 Kč	198 912 Kč
25.	204 002 Kč	5 089 Kč	198 912 Kč	0 Kč

Rozbalit po měsících pro rok

Co je amortizační tabulka a jak ji číst

Amortizační tabulka (splátkový kalendář) rozepisuje každou splátku hypotéky na dvě části: úrok, tedy cenu za půjčené peníze, a úmor jistiny, tedy skutečné splácení dluhu. U každé splátky navíc ukazuje zbývající zůstatek. Měsíční splátka je u anuitního splácení pořád stejná, její vnitřní poměr se ale v čase zásadně mění.

Příklad pro hypotéku 3,5 mil. Kč se sazbou 5 % na 25 let (splátka 20 459 Kč):

Splátka	Úrok	Jistina	Zůstatek dluhu
1. měsíc	14 583 Kč	5 876 Kč	3 494 124 Kč
po 10 letech	10 782 Kč	9 677 Kč	cca 2 588 000 Kč
poslední splátka	cca 85 Kč	cca 20 374 Kč	0 Kč

Proč zpočátku platíte hlavně úroky

Úrok se každý měsíc počítá z aktuálního zůstatku dluhu. Na začátku je zůstatek nejvyšší, takže úrok ukousne většinu splátky a na jistinu zbývá málo. Jak dluh klesá, poměr se postupně obrací – v příkladu výše se úrok a jistina vyrovnají zhruba v jedenáctém roce splácení.

Prakticky to znamená, že za prvních deset let zaplatíte téměř 2,5 mil. Kč, ale dluh klesne jen o zhruba 912 000 Kč – asi o čtvrtinu. Celkový součet úrokové části za celou dobu je přeplatek, kterému se věnuje stránka kolik přeplatím na hypotéce.

K čemu je amortizační tabulka v praxi

Načasování mimořádných splátek – největší efekt mají v prvních letech, kdy je zůstatek vysoký; podrobnosti na stránce mimořádná splátka hypotéky.
Podklad pro refinancování – z tabulky vyčtete přesný zůstatek ke konci fixace, tedy částku, kterou budete refinancovat.
Daňový odpočet – zaplacené úroky z úvěru na vlastní bydlení lze odečíst od základu daně, u úvěrů sjednaných od roku 2021 až do 150 000 Kč ročně (u starších až 300 000 Kč).
Porovnání variant – tabulky pro různé sazby a splatnosti vygeneruje hypoteční kalkulačka.

Často kladené otázky

Kde amortizační tabulku ke své hypotéce získám?

Banka ji poskytuje zdarma – bývá v internetovém bankovnictví nebo o ni požádáte na pobočce. Orientační tabulku pro libovolné parametry si vygenerujete i v hypoteční kalkulačce, stačí znát zůstatek, sazbu a zbývající splatnost.

Proč se zůstatek v prvních letech skoro nesnižuje?

Protože většinu splátky tvoří úrok z vysokého zůstatku. Je to matematická vlastnost anuitního splácení, ne trik banky – při stejné splátce se úmor zrychluje s každým zaplaceným měsícem.

Jak tabulku změní mimořádná splátka?

Snížením zůstatku klesne úroková část všech budoucích splátek. Podle vaší volby se pak buď zkrátí doba splácení (větší úspora na úrocích), nebo sníží měsíční splátka – banka v obou případech vystaví nový splátkový kalendář.