Maximální výše hypotéky
Zjistěte, na jak vysokou hypotéku dosáhnete. Limity ČNB pro LTV, orientační hranice DSTI a DTI, vliv příjmu a závazků i tipy, jak si maximum zvýšit.
Orientační výpočet podle limitů ČNB a běžné praxe bank. Skutečnou maximální výši úvěru určí banka podle bonity, věku a typu nemovitosti.
Jak banka počítá maximální výši hypotéky
Maximální hypotéka má dva stropy: hodnotu zastavené nemovitosti a vaši bonitu, tedy schopnost splácet úvěr z příjmů. Banka spočítá obojí a nabídne nižší z obou částek. Orientační splátku pro různé kombinace si ověříte v hypoteční kalkulačce.
| Ukazatel | Co měří | Hranice v roce 2026 |
|---|---|---|
| LTV | úvěr vůči hodnotě nemovitosti | limit ČNB 80 %, žadatelé do 36 let 90 % |
| DSTI | měsíční splátky vůči čistému příjmu | závazný limit ČNB zrušen, banky interně drží zhruba 45–50 % |
| DTI | celkový dluh vůči čistému ročnímu příjmu | závazný limit zrušen, orientačně do 8,5násobku příjmu |
ČNB dnes vynucuje pouze LTV. Ukazatele DSTI a DTI jsou jako povinné limity deaktivované, banky je ale dál počítají podle vlastních pravidel. Od 1. dubna 2026 navíc ČNB doporučuje přísnější hranice pro investiční hypotéky (třetí a další obytná nemovitost nebo nemovitost na pronájem): LTV nejvýše 70 % a DTI 7.
Co maximální částku nejvíc ovlivňuje
- Čistý příjem a jeho typ – příjem ze zaměstnání banky uznávají v plné výši, u OSVČ vycházejí z daňového přiznání.
- Existující závazky – splátky úvěrů, ale i limity kreditních karet a kontokorentů, které bonitu snižují, i když je nečerpáte.
- Doba splatnosti a věk – delší splatnost snižuje splátku a zvyšuje maximální úvěr; banky ji zpravidla omezují do 70 let věku žadatele.
- Úroková sazba – čím vyšší sazba, tím vyšší splátka a tím méně si půjčíte.
- Počet žadatelů – spolužadatel s vlastním příjmem maximální částku výrazně zvedne.
Orientační příklad: při čistém příjmu 50 000 Kč, bez dalších závazků a s interní hranicí DSTI 45 % může splátka činit nejvýše zhruba 22 500 Kč. Při sazbě kolem 5,3 % a splatnosti 30 let to odpovídá hypotéce přibližně 3,6 mil. Kč.
Praktické tipy, jak dosáhnout na vyšší částku
- Zrušte nevyužívané kreditní karty a kontokorenty ještě před podáním žádosti.
- Doložte všechny stabilní příjmy včetně bonusů, pronájmu nebo dohod.
- Navyšte vlastní zdroje – nižší LTV obvykle znamená i nižší sazbu.
- Porovnejte více bank, metodiky uznávání příjmů se liší – pomůže srovnání hypoték.
Často kladené otázky
Kolik si půjčím s čistým příjmem 50 000 Kč?
Bez dalších závazků zhruba 3,5 až 3,7 mil. Kč při splatnosti 30 let a sazbě kolem 5,3 %. Konkrétní částka závisí na metodice banky a na tom, kolik z limitu ukrojí případné další splátky.
Počítá se příjem z podnikání nebo z dohod?
Ano. U OSVČ banky vycházejí z daňového přiznání, obvykle za jedno až dvě poslední období, u dohod a smluv na dobu určitou chtějí delší historii. Každá banka uznává příjmy jinak, proto se vyplatí ověřit více nabídek.
Co dělat, když banka schválí méně, než potřebuji?
Zkuste přibrat spolužadatele, prodloužit splatnost, snížit požadovanou částku vyššími vlastními zdroji nebo oslovit banku s mírnější metodikou. Vliv jednotlivých parametrů na splátku si ověříte v hypoteční kalkulačce.