Kalkulačka LTV
Co je LTV a jak se počítá. Limity ČNB pro rok 2026, proč nižší LTV znamená lepší úrokovou sazbu a jak poměr úvěru k hodnotě nemovitosti snížit.
LTV (loan-to-value) = výše úvěru ÷ hodnota zastavené nemovitosti. Závazný limit ČNB je 80 %, žadatelé do 36 let mohou na vlastní bydlení dosáhnout až na 90 %.
Co je LTV a jak se počítá
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, kterou určí odhadce banky. Počítá se jednoduše: úvěr děleno hodnota nemovitosti, krát sto. Kupujete-li byt za 5 mil. Kč a půjčujete si 4 mil. Kč, je LTV 80 % – zbylých 20 % pokryjete z vlastních zdrojů.
Limity ČNB pro LTV v roce 2026
| Typ úvěru | Maximální LTV |
|---|---|
| Standardní hypotéka na vlastní bydlení | 80 % |
| Žadatelé do 36 let (vlastní bydlení) | 90 % |
| Investiční hypotéka (třetí a další nemovitost nebo nemovitost na pronájem) | 70 % – doporučení ČNB od 1. 4. 2026 |
LTV je v roce 2026 jediný úvěrový ukazatel, který ČNB vynucuje jako závazný limit – hranice DSTI a DTI jsou deaktivované a banky s nimi pracují interně. V praxi to znamená, že na byt za 5 mil. Kč potřebujete alespoň 1 mil. Kč vlastních peněz, žadatelé do 36 let alespoň 500 000 Kč. K tomu počítejte rezervu na poplatky, stěhování a vybavení.
Proč nižší LTV znamená lepší sazbu
Čím menší část hodnoty nemovitosti si půjčujete, tím menší riziko banka nese – a odmění ho nižší sazbou. Banky obvykle cení úvěry v pásmech zhruba do 70 %, do 80 % a nad 80 % LTV; rozdíl mezi pásmy dělá běžně 0,2 až 0,5 procentního bodu, u vysokého LTV i více. Jak se rozdíl sazby projeví na splátce, spočítá hypoteční kalkulačka.
- Navyšte vlastní zdroje – i pár procent navíc vás může posunout do levnějšího pásma.
- Dozajistěte úvěr druhou nemovitostí – například rodičovskou; LTV se počítá z hodnoty obou zástav.
- Pohlídejte si odhad – doložte odhadci srovnatelné prodeje a stav nemovitosti, vyšší odhadní hodnota znamená nižší LTV.
- Snižujte LTV průběžně – splácením a růstem ceny nemovitosti LTV klesá, což je argument pro lepší sazbu při refixaci nebo refinancování.
Často kladené otázky
Kolik musím mít našetřeno na byt za 5 mil. Kč?
Při limitu LTV 80 % nejméně 1 mil. Kč, žadatelé do 36 let při 90 % LTV nejméně 500 000 Kč. Vlastní zdroje ale ovlivňují i bonitu a sazbu – s vyšším podílem vlastních peněz dosáhnete na levnější úvěr; celkový strop řeší stránka maximální výše hypotéky.
Z čeho se počítá hodnota nemovitosti?
Z odhadu zpracovaného pro banku, ne z kupní ceny. Pokud odhad vyjde níž než kupní cena, LTV se počítá z nižší hodnoty a rozdíl musíte pokrýt z vlastního. U novostaveb a družstevních podílů mají banky zvláštní pravidla.
Platí limit 90 % pro oba žadatele?
Hranice 90 % platí, pokud je alespoň jeden ze žadatelů mladší 36 let. U investičních nemovitostí (třetí a další, nebo na pronájem) počítejte od dubna 2026 s přísnějším doporučením ČNB: LTV 70 % a DTI 7.